Aktualności | Data: 2026-09-17

Stanowisko Renters przekazane członkom sejmowej Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej w związku z planowanymi zmianami w przepisach dotyczących najmu krótkoterminowego

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce stanowi istotną część krajowego sektora turystycznego. Zgodnie z informacjami Ministerstwa Sportu i Turystyki liczba obiektów działających w tej formule wynosi obecnie około 80 tys. Wzrost zamożności naszego społeczeństwa i idące za tym upowszechnienie turystyki spopularyzowały formę pobytu turystycznego jaką jest kilku- lub kilkunastodniowy wynajem mieszkania lub domu. Chętnie korzystają z niej m.in. rodziny z dziećmi. Często stanowi to dla nich korzystniejszą finansowo alternatywę niż zakwaterowanie w hotelu lub pensjonacie. Jednocześnie nieruchomości wynajmowane krótkoterminowo stanowią istotne uzupełnienie krajowej sieci hotelowej, które pozwala zaspokoić potrzeby rodzimego ruchu turystycznego.

Obecny model funkcjonowania rynku najmu krótkoterminowego nie nadąża jednak za tempem wzrostu. Naprzeciw zmianom wyszła Unia Europejska, która rozporządzeniem 2024/1028 zobowiązała państwa członkowskie do przyjęcia odpowiednich przepisów porządkujących krajowe rynki najmu krótkoterminowego. Polski projekt opracowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki (MSiT) w szerokim zakresie obejmuje regulacje dot. krajowego rynku najmu krótkoterminowego. Trwające obecnie w Sejmie prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (druk nr 2865 oraz druk nr 2865-A), regulującym polski rynek najmu krótkoterminowego wchodzą w decydującą fazę. Według planów MSiT ustawa zacznie obowiązywać do końca bieżącego roku.

Jako jeden z największych podmiotów działających w obszarze najmu krótkoterminowego, Renters doskonale rozumie obecne wyzwania sektora. Tym samym trudności, z jakimi mierzy się branża, w sposób bezpośredni dotykają również nas. Pragniemy im przeciwdziałać, kierując się w naszej działalności przejrzystymi, zgodnymi
z prawem zasadami oraz stawiając na otwarty dialog z lokalnymi społecznościami. Regularnie spotykamy się i rozmawiamy m.in. z przedstawicielami samorządów
w regionach, w których zlokalizowane są nasze obiekty. Efektem tych działań jest szczegółowa analiza sektora wraz z identyfikacją jego kluczowych problemów. 

Z dużą uwagą odnotowaliśmy pojawienie się w autopoprawce do projektu ustawy (druk nr 2865-A) propozycji przepisów umożliwiających samorządowi terytorialnemu oraz wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym wprowadzanie miejscowych ograniczeń
w zakresie świadczenia usług najmu krótkoterminowego. Jako aktywny uczestnik rynku dostrzegamy sporadycznie występujące zjawiska, które mogą negatywnie wpływać na funkcjonowanie lokalnych społeczności. Uważamy, że przypadki takie wymagają zdecydowanej i konsekwentnej reakcji. Odpowiednim instrumentem służącym przeciwdziałaniu tego rodzaju sytuacjom jest planowany przepis przewidujący możliwość wykreślenia z ewidencji obiektu, w którym świadczone są usługi najmu krótkoterminowego, w przypadku powtarzających się naruszeń porządku.

Jednocześnie dostrzegamy w proponowanych rozwiązaniach pewną niespójność. W naszej ocenie nie powinno być możliwe zakazanie prowadzenia działalności w zakresie najmu krótkoterminowego w budynku, w którym jest ona wykonywana zgodnie z prawem i nie wiąże się z udokumentowanymi przypadkami zakłócania ciszy, porządku lub bezpieczeństwa. Trudno uznać za proporcjonalne rozwiązanie, które pozwalałoby na wykreślenie prawidłowo funkcjonującego obiektu wyłącznie na podstawie decyzji większości członków wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego zasadne jest rozważenie wprowadzenia mechanizmu ochrony praw nabytych dla obiektów, które już obecnie legalnie funkcjonują na rynku, w szczególności tych, w odniesieniu do których nie odnotowano naruszeń porządku ani bezpieczeństwa. Takie rozwiązanie pozwoliłoby pogodzić potrzebę skutecznej ochrony interesów lokalnych społeczności z zasadą proporcjonalności oraz ochroną legalnie prowadzonej działalności gospodarczej. 

Jednocześnie, w świetle powołania się w uzasadnieniu do autopoprawki na przesłankę „ważnego interesu publicznego” i związane z tym pojęcie „porządku publicznego” projektodawca potraktował tą kwestię wybiórczo. Projektowane przepisy nadal w jednoznaczny sposób nie określają odpowiedzialności osób korzystających
z usług najmu krótkoterminowego za szkody wyrządzone w obiekcie. Tym samym ogranicza to możliwość dochodzenia roszczeń przez właścicieli nieruchomości. Jednocześnie wpływa na poczucie bezkarności wśród kłopotliwych gości, których zachowania mogą powodować obniżenie lokalnego poziomu bezpieczeństwa. 

Źródła bezkarności należy upatrywać w anonimowości. Gość nieidentyfikowany posiada mniejsze poczucie odpowiedzialności za swoje zachowanie i jego konsekwencje. Dlatego konieczne jest wprowadzenie ustawowego mechanizmu umożliwiającego rejestrację osób korzystających z najmu krótkoterminowego, na wzór rozwiązań funkcjonujących już w niektórych państwach Unii Europejskiej. Przykładami takich systemów mogą być chorwacki eVisitor oraz słoweński eTurizem. Warto zaznaczyć, że obie platformy odgrywają nie tylko ważną rolę w kontekście utrzymania „porządku publicznego”, ale spełniają również istotne role ewidencyjne i statystyczne. Wprowadzenie podobnego rozwiązania w Polsce wpłynęłoby na poprawę poziomu bezpieczeństwa wśród stałych mieszkańców i gości oraz skutecznie zabezpieczyło interesy właścicieli nieruchomości. 

Propozycje zawarte w autopoprawce do projektu ustawy (druk nr 2865-A) budzą również wątpliwości pod kątem proceduralnym. Możliwość ustalania przez organy gmin stref wyłączonych z działalności polegającej na najmie krótkoterminowym może wpisywać się w ograniczenia terytorialne określone w art. 15 ust. 2 dyrektywy 2006/123 Parlamentu Europejskiego i Rady z 12 grudnia 2006 r. dotyczącej usług na rynku wewnętrznym
(tzw. dyrektywa usługowa). Tym samym uprawnienie przysługujące samorządowi terytorialnemu może być traktowane jako wymóg, od którego uzależnione jest prowadzenie działalności usługowej (w tym wypadku jest nią najem krótkoterminowy). Zgodnie z art. 15 ust. 7 dyrektywy usługowej wprowadzenie takiego wymogu wiąże się
z obowiązkiem notyfikacji projektu przez Komisję Europejską. Tymczasem Ministerstwo Sportu i Turystyki, odpowiedzialne za przygotowanie projektu ustawy oraz autopoprawki, nie uwzględniło tej procedury w toku prac legislacyjnych.  

Jako przedstawiciele branży z zainteresowaniem obserwujemy prace nad planowanymi zmianami. Kluczowe jest, aby wypracowane rozwiązania były przejrzyste, proporcjonalne i zapewniały równe traktowanie wszystkich zainteresowanych stron,
z poszanowaniem takich wartości jak ochrona porządku publicznego oraz swoboda prowadzenia działalności gospodarczej. Nowe regulacje powinny z jednej strony skutecznie uporządkować rynek, a z drugiej – uwzględniać zarówno potrzeby społeczne, jak i realia funkcjonowania sektora turystycznego. Deklarujemy pełną gotowość do merytorycznego dialogu i współpracy przy wypracowywaniu tych rozwiązań.

Z wyrazami szacunku
Kamil Krzyżanowski
Prezes Zarządu Renters sp. z o.o.