Najem krótkoterminowy to wynajmowanie mieszkania na dobry: może to być jednorazowo od jednej do kilku- lub kilkunastu nocy. Taki system wynajmu stał się w ostatnich latach bardzo popularny. Właściciele apartamentów na wynajem muszą pamiętać, że w określonych okolicznościach ciąży na nich obowiązek rozliczania swoich dochodów i uiszczania podatków. Inaczej grożą im kary finansowe. Nie zawsze są jednak zobowiązani do zakładania działalności gospodarczej.

Sprawdź, czym różni się najem krótkoterminowy od usługi noclegowej i jak wygląda ich opodatkowanie. Kto musi założyć działalność gospodarczą przy wynajmie nieruchomości przez platformy takie jak Booking czy Airbnb i jakie ma do wyboru formy rozliczeń PIT? Omawiamy też kwestię VAT w kontekście wystawiania ogłoszeń na portalach rezerwacyjnych.

Podatek od wynajmu krótkoterminowego a definicja najmu na doby

Wynajmowanie nieruchomości na popularnych platformach takich jak Booking czy Airbnb nie zawsze oznacza konieczność założenia działalności gospodarczej. Wiele zależy od tego, czy właściciel decyduje się na samodzielną publikację ogłoszeń na tych portalach, czy też korzysta z usług pośrednika – firmy zarządzającej, z którą podpisuje umowę.

Różnica między wynajmem a usługą noclegową: PKD

Kiedy wystawiamy mieszkanie na platformie rezerwacyjnej, często myślimy o tym jako o wynajmie mieszkania, domu lub pokoju. Jednakże istnieje subtelna, lecz istotna różnica między wynajmem a świadczeniem usług noclegowych. Wielu właścicieli nieruchomości, którzy samodzielnie zamieszczają oferty na portalach takich jak Booking czy Airbnb, często nie zdaje sobie sprawy, że w rzeczywistości świadczą usługę zakwaterowania, a nie wynajmują swoją nieruchomość.

W odróżnieniu między najmem a usługą noclegową kluczową rolę odgrywa Polska Klasyfikacja Działalności (PKD).

Wynajem nieruchomości zaliczamy do grupowania 68.20 – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20).

Usługę zakwaterowania zaliczamy z kolei do działu 55.20 – Zakwaterowanie (PKD 55.20).

Sprawdzamy, co to w praktyce oznacza.

Usługa noclegowa czy najem krótkoterminowy?

Usługa noclegowa obejmuje oferty zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym, podczas gdy wynajem jest zazwyczaj rozliczany w cyklu miesięcznym lub rocznym. Niemniej jednak istnieją również inne elementy, które należy wziąć pod uwagę. Kluczowe znaczenie ma całościowa oferta świadczona przez właściciela nieruchomości.

Według Kodeksu cywilnego najem definiuje się jako oddanie najemcy rzeczy do użytku za określone wynagrodzenie, zwykle za czynsz. Nieruchomość jest udostępniana na określony czas, zwykle miesiąc lub rok. Z kolei usługa noclegowa jest znacznie bardziej kompleksowa. Właściciel nie tylko udostępnia mieszkanie czy dom, ale także zapewnia ręczniki, pościel, dostęp do internetu, telewizję, pralkę, lodówkę, a także usługi sprzątania itp. Wszystkie te elementy składają się na usługę noclegową, którą właściciel oferuje turystom. Do usługi zakwaterowania z punktu widzenia podatkowego zaliczamy również takie elementy jak np. śniadanie.

Najem krótkoterminowy a podatek: kiedy trzeba założyć działalność?

Wiesz już, że Twoje usługi klasyfikowane są w PKD jako najem krótkoterminowy? Przekonaj się teraz, czy jesteś zobowiązany do założenia działalności gospodarczej i odprowadzania podatku PIT oraz VAT.

Jeśli właściciel nieruchomości samodzielnie oferuje usługi noclegowe poprzez platformy rezerwacyjne, może być konieczne założenie działalności gospodarczej. Nawet jeśli właściciel tego nie uczyni, fiskus może traktować przychody ze świadczenia usług noclegowych jako dochody z działalności gospodarczej, co wiąże się z konsekwencjami podatkowymi.

Właściciel mieszkania, który nawiąże współpracę z operatorem takim jak Renters.pl, który świadczy usługę zarządzania wynajmem, nie musi natomiast zakładać działalności gospodarczej. W tym przypadku odpowiedzialność za prowadzenie działalności spoczywa na operatorze, który jest zarejestrowany jako firma. 

Najem krótkoterminowy a PIT: jak rozliczyć?

W przypadku bezpośredniego świadczenia usług zakwaterowania, nawet jeśli właściciel oferuje tylko jedno mieszkanie lub dom na Bookingu, AirBnB lub innym portalu, musi rozliczać to jako działalność gospodarczą.

Przychody z wynajmu mogą być opodatkowane:

• na zasadach ogólnych PIT, tj. 12% dochodów w przypadku dochodów mieszczących się w I progu podatkowym do 120 000 zł i 32% dla nadwyżki nad progiem podatkowym 120 000 zł. Jeśli dochód nie przekracza 30 000 zł, jest zwolniony z podatku;
• na zasadach podatku liniowego, czyli 19% od wszystkich dochodów niezależnie od ich wysokości (nie obowiązuje tu żaden próg podatkowy, nie ma też kwoty wolnej od podatku);
• w formie ryczałtu – 8,5% przychodów ewidencjonowanych (do kwoty 100 000 zł) oraz 12,5% (dla nadwyżki powyżej kwoty 100 000 zł), bez kwoty wolnej od podatku.

Podatek dochodowy za najem krótkoterminowy: obowiązki dokumentacyjne i terminy

Zaliczki na podatek PIT od najmu krótkoterminowego trzeba uregulować:

• do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, który podlega rozliczeniu – w przypadku wyboru formy rozliczania na zasadach podatku liniowego lub ryczałtu;
• raz na miesiąc lub kwartał, jeśli właściciel nieruchomości wybrał rozliczanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych.

Prowadzenie ewidencji przychodów jest wymagane w przypadku rozliczania dochodów na zasadzie ryczałtu: właściciele nieruchomości, którzy zdecydowali się na podatek liniowy lub rozliczanie na zasadach ogólnych nie są do tego zobowiązani. Wystarczy, że w odpowiednim terminie złożą w urzędzie skarbowym wymagane formularze:

• PIT-36 / PIT-36-L, jeśli zostało wybrane rozliczenie na zasadzie skali podatkowej lub podatkiem liniowym;
• PIT-28 – w przypadku rozliczania najmu krótkoterminowego w formie ryczałtu.

Obydwa formularze muszą być złożone w terminie do 30 kwietnia roku następnego po tym, którego dotyczą opłaty. W przypadku niewywiązania się z tego terminu może zostać naliczona grzywna.

Najem krótkoterminowy: co można odliczyć od podatku?

Ważną informacją dla właścicieli lokali pod wynajem krótkoterminowy, którzy prowadzą działalność gospodarczą, jest fakt, że niektóre koszty prowadzenia interesu mogą zostać przez nich odliczone od podatku. Chodzi tutaj o takie opłaty jak:

• rachunki za media i eksploatację lokalu mieszkalnego, tj. prąd, gaz, wodę, ogrzewanie czy internet;
• opłaty za usługi opłacane na zewnątrz, które związane są bezpośrednio z rodzajem prowadzonej działalności, np. sprzątanie, pranie (jeśli wykonywane jest ono w zewnętrznej pralni i otrzymuje się za nie fakturę);
• zakup lub wymiana niezbędnego dla potrzeb prowadzenia działalności wyposażenia – np. mebli i sprzętów AGD;
• koszty remontu wynajmowanego lokalu;
• prowizje dla pośredników.

Co, jeśli właściciel mieszkania nie opłaci PIT?

Jeśli właściciel nie założy działalności i błędnie opodatkowuje usługi jako najem prywatny, a fiskus odkryje tę nieprawidłowość podczas kontroli, może zażądać dopłaty podatku. W takiej sytuacji dochody mogą zostać przekwalifikowane na przychody z działalności gospodarczej, co może skutkować koniecznością zapłacenia wyższych podatków. Właściciel, który błędnie rozliczał przychody, będzie musiał w takiej sytuacji zapłacić również odsetki od zaległości podatkowej. Mogą się również pojawić zaległości wobec ZUS i NFZ (składki zdrowotne i ewentualnie społeczne).

Podatek dochodowy od wynajmu krótkoterminowego a współpraca z pośrednikiem

W przypadku gdy właściciel lokalu pod wynajem krótkoterminowy podpisał umowę najmu z firmą zarządzającą, to odpowiedzialność za prowadzenie działalności gospodarczej spoczywa na tym pośredniku, a nie na właścicielu nieruchomości. Dla właściciela takie dochody mogą być traktowane jako przychody z najmu prywatnego, które można opodatkować ryczałtem, obowiązującym ze stawką 8,5 proc. i 12,5 proc. od nadwyżki powyżej 100 000 zł przychodu.

Podatek VAT przy najmie krótkoterminowym – kto i ile musi go naliczać?

Kiedy wynajmujemy mieszkanie lub dom za pośrednictwem popularnych portali ogłoszeniowych, musimy pamiętać również o VAT. Jeśli nasz roczny obrót nie przekracza 200 tys. zł, możemy skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Jednak przekroczenie tego limitu sprawia, że stajemy się czynnymi podatnikami VAT, co oznacza konieczność opodatkowania usługi zakwaterowania i rozliczania VAT: można to zrobić według preferencyjnej, 8-procentowej stawki.

Jeśli równolegle prowadzimy działalność gospodarczą (niezwiązaną z wynajmem) i tam korzystamy ze zwolnienia z VAT do 200 tys. zł, to limit zwolnienia liczymy od przychodów zarówno z tej działalności, jak i z najmu, a gdy w tej działalności rozliczamy się jako podatnik VAT czynny, to zwolnienie z VAT przy wynajmie w ogóle nie przysługuje i od razu rozliczamy się z użyciem stawki VAT 8%.

Kiedy i jak rozlicza się VAT?

Deklaracje VAT przedsiębiorca, który go nalicza, jest zobowiązany składać co miesiąc, do dnia 25. każdego miesiąca następującego po tym, którego dotyczy rozliczenie. W przypadku nieprzestrzegania tego terminu trzeba liczyć się z karami finansowymi. 

Formularz VAT-7 składa się elektronicznie.

Rozliczanie prowizji od portali rezerwacyjnych

Portale rezerwacyjne pobierają prowizję od właścicieli nieruchomości za swoje usługi. Ta prowizja również podlega rozliczeniu podatkowemu, w tym VAT. Jeśli korzystamy z zagranicznych portali, musimy rozliczyć VAT od importu usług. Ważne jest, że ten obowiązek jest niezależny od rozliczania VAT od przychodu z najmu czy usługi noclegowej. Nawet jeśli właściciel mieszkania lub pokoju korzysta ze zwolnienia z VAT, nadal musi rozliczyć VAT od importu usług, czyli od prowizji wypłacanej portalom takim jak Booking czy Airbnb.

Najem krótkoterminowy a kasa fiskalna i dokumenty sprzedaży

Świadcząc usługi zakwaterowania na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, zazwyczaj trzeba mieć kasę fiskalną i wystawiać paragony. Istnieją jednak dwa zwolnienia z tego obowiązku:

• jeśli roczny obrót nie przekracza 20 000 zł;
• jeśli cała płatność jest dokonywana za pośrednictwem banku, poczty lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, a jednoznacznie dokumentuje ona rodzaj dokonanej transakcji.

Warto jednak pamiętać, że jeśli turysta dokonuje dodatkowych płatności bezpośrednio u właściciela, np. za przedłużenie pobytu, to właściciel może być zobowiązany do wystawienia paragonów. Dlatego musi posiadać kasę fiskalną online, jeśli świadczy usługi zakwaterowania.

Podatki od wynajmu krótkoterminowego: podsumowanie

Osoby świadczące usługi wynajmu krótkoterminowego lokali mieszkaniowych co do zasady zobowiązane są do opłacania podatku dochodowego oraz podatku od towarów i usług, jednak sposób ich rozliczania i wysokość opłat zależą od wielu czynników. Warto być tego świadomym, aby zmaksymalizować swoje zyski i uniknąć kar finansowych. W niektórych przypadkach można też skorzystać z korzystnych ulg lub odliczyć część kosztów.

Potrzebujesz pomocy? Bez względu na to, czy jesteś przedsiębiorcą, czy nie prowadzisz działalności gospodarczej, zawsze istnieje możliwość skorzystania z usług operatora. W Renters współpracujemy z różnymi właścicielami, którzy znajdują się w różnych sytuacjach podatkowych. Aby zapewnić im najbardziej satysfakcjonujący sposób rozliczania usługi, zawsze zachęcamy ich do skonsultowania swojej sytuacji ze specjalistą podatkowym – zależy nam na tym, abyście Państwo mieli pełną świadomość swoich obowiązków i możliwości.

Jeśli chcesz zapytać i porozmawiać o możliwościach wynajmu Twojego mieszkania, zapraszamy do kontaktu z nami.