Bez kategorii | Data: 2026-01-26

Lohnt es sich, ein Ferienapartment zur Vermietung zu kaufen, und wie wählt man es aus?

Der Markt für Ferienimmobilien bietet nach wie vor Chancen, verzeiht jedoch keine zufälligen Entscheidungen mehr. Kamil Krzyżanowski, CEO von Renters, erklärt, worauf man heute beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung achten sollte.

Lohnt es sich heute noch, in eine Ferienimmobilie zu investieren, und worauf sollte man bei der Auswahl achten?

Es ist sinnvoll, den Kauf eines Apartments in einem Kurort in Erwägung zu ziehen, aber nur unter der Bedingung einer sehr bewussten Auswahl. Investitionen in Ferienunterkünfte ergeben nach wie vor Sinn, aber es ist kein Markt mehr für jedermann und kein Markt nach dem Motto „Hauptsache irgendetwas im Kurort kaufen“.

Noch vor einem Jahrzehnt waren Ferienapartments eine Marktneuheit und verkauften sich fast von selbst. Heute ist das Angebot in den Kurorten sehr breit. An Interessenten für ein zweites Zuhause am Meer oder in den Bergen mangelt es nicht. Eine große Gruppe unserer Kunden sind Personen, die eine solche Immobilie als „Second Home“ zur Vermögensdiversifizierung oder als Altersvorsorge gekauft haben. Sie vermieten mit einem Operator an der Küste oder in den Bergen, während sie im Alltag in einer Großstadt leben. Es gibt auch Kunden, für die Ferienwohnungen nicht nur ein Investitionsplan, sondern in erster Linie ein eigener Ort zur Erholung sind. In diesen Fällen ist die Vermietung in der restlichen Zeit eine Möglichkeit, die Unterhaltskosten der Immobilie zu senken.

Viele von ihnen erzielen zufriedenstellende Ergebnisse. Doch nicht jeder Standort und nicht jedes Projekt kann Preise rechtfertigen, die mit Objekten in der ersten Strandlinie oder mit einzigartiger Aussicht und Attraktionen vergleichbar sind. Über Jahre dominierten kleine Einzimmerwohnungen den Verkauf, und heute gibt es in vielen Kurorten einfach zu viele davon. In der Praxis schneiden größere, gut gestaltete Zwei- und Dreizimmerwohnungen besser ab, da sie den Bedürfnissen von Familien und organisierten Gruppen entsprechen.

Ein Apartment in einer Top-Lage wird sich durch die Nachfrage behaupten, während durchschnittliche Projekte in der dritten oder vierten Reihe heute hauptsächlich über den Preis konkurrieren müssen. Aus Sicht der Vermietung gewinnen heute Orte, die für den Gast schlichtweg attraktiv sind: gut gelegen im Kurort, nah an den lokalen Highlights, hochwertig gestaltet, mit zusätzlichen Annehmlichkeiten und ohne einen Überfluss an identischen Apartments direkt nebenan.

Steigt die Nachfrage nach Ferienimmobilien?

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in den Kurorten sehr schnell gestiegen, oft schneller als die Möglichkeiten, daraus Mieteinnahmen zu generieren. Heute klaffen die Preise an vielen Orten einfach zu weit von dem auseinander, was ein Apartment realistisch erwirtschaften kann.

Wenn Kunden in Warschau oder Danzig eine Neubauwohnung im Bereich von 600.000 bis 800.000 PLN kaufen können, ist es schwer zu erwarten, dass sie einen ähnlichen Preis für ein 30 Quadratmeter großes Apartment im Rohbauzustand ohne Meer- oder Bergblick in einem kleineren Touristenort akzeptieren. Die Käufer sind nicht verschwunden, sie sind nur nicht mehr bereit, Preise zu zahlen, die nicht durch das reale Vermietungspotenzial gedeckt sind.

Was sollte ein Investor wissen, der eine Mietwohnung in einem Kurort kauft?

Die Vermietung von Ferienimmobilien folgt einer völlig anderen Logik als bei Stadtwohnungen. Sie sind saisonabhängiger, erfordern eine größere finanzielle Ausdauer und die Akzeptanz schwankender Einnahmen. Nicht jeder Investor, der heute eine Wohnung in der Stadt zur Miete kauft, findet sich automatisch in diesem Modell zurecht. Zudem sind die Kurorte heute ein stark umkämpfter und gesättigter Markt. Man muss auch bedenken, dass der Ferienmarkt volatil ist, weshalb nicht ein einzelner Monat entscheidend ist, sondern das Ergebnis auf Ganzjahressicht.

Wie viel kann man mit der Vermietung einer Ferienimmobilie verdienen?

Wie viel man real mit einer Ferienimmobilie verdienen kann, hängt primär vom Vermietungsmodell und der Auslastung ab. Die Kurzzeitmiete funktioniert anders als die Langzeitmiete oder ein Hybridmodell, das beide Ansätze kombiniert.

Bei Renters arbeiten wir in Touristenorten immer häufiger im Modell der hybriden Vermietung. Dies kombiniert die Kurzzeitvermietung in Saisons mit hoher Nachfrage mit einer mittel- oder langfristigen Vermietung in der Nebensaison. Für viele Eigentümer ist dies heute die effizienteste Lösung, da sie Flexibilität bewahrt und es ermöglicht, auf Marktveränderungen zu reagieren, ohne Leerstände zu riskieren.

Aktuell liegt die reale Rendite (ROI) aus der Vermietung in typischen Kurorten meist bei etwa 5–7 %, unter Annahme einer durchschnittlichen Auslastung und nach Abzug aller operativen Kosten. Bei größeren, luxuriöseren Apartments mit höherem Standard und mehr Platz ist das Ergebnis meist höher – vorausgesetzt, die Lage ist exzellent und das Angebot passt zur realen Nachfrage. Es lassen sich immer noch einzelne „Perlen“ finden, die eine Rentabilität von 8–10 % erreichen, aber das hängt stark vom Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie ab.